COVID-19 salgını tüm dünyada ve Türkiye’de hızla yayılmaya devam etmektedir. Bu nedenle, Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihi itibariyle Covid-19 “Pandemi” (Küresel Salgın) olarak ilan edilmiştir. Dünyada da ülkemizde de bu ölümcül salgının olumsuz etkilerini ortadan kaldırmak için pek çok önlem alınmaktadır.
Korona virüsünün olumsuz etkilerini en aza indirmek için ülkemizde de bazı düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemelerden kira hukukuna etkili olacak en önemli düzenlemeler;
- İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihli Korona virüs Tedbirleri konulu Ek Genelgesi ile (umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet gösteren) birçok işletmenin faaliyetlerinin geçici süreyle durdurulmasına,
- 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile bu kez 01.03.2020 - 30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağına,
ilişkindir. ( 01.03.2020 – 30.06.2020 arasındaki sürenin ilerleyen günlerde uzatılabileceği de ihtimal dahilindedir. ) Kira sözleşmeleri bakımından getirilen tedbir niteliğindeki bu düzenlemelerin Mücbir Sebep (“Force Majeure”) başlığı altında değerlendirilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
MÜCBİR SEBEP NEDİR?
Mücbir sebebin tanımına ve esaslarına hukuk sistemimizde açıkça yer verilmediği için uygulama içeriği doktrin ve içtihatlarla belirlenmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.6.2018 tarihli, 2017/1190 Esas ve 2018/1259 Karar sayılı ilamında;
"Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır. “şeklinde mücbir sebep açıklanmıştır.
- Mücbir sebebin tarafların kontrolleri dışında gerçekleşmiş olması,
- Hukuki ilişkinin kurulduğu tarihte mücbir sebebin öngörülemeyecek olması veya olay öngörülse dahi olayın somut etkisinin ne olacağının öngörülememesi,
- Her türlü önlemlerin alınmasına rağmen mücbir sebebin sözleşme edimini ifayı imkânsız hale getirmesinin önlenememesi,
- İlgili olayın sözleşmede mücbir sebep olarak öngörülmüş olması,
- Ülke genelinde etkili olup olmadığı,
- Tarafların tacir olup olmadığı gibi ölçüt ve durumların dikkate alındığı görülmektedir.
MÜCBİR SEBEBİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ NEDİR?
Hukuk Sistemimizde kira sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olup tarafların serbest iradelerine dayanmaktadır. Bu nedenle öncelikle taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde “Mücbir Sebep” maddesinin olup olmadığına bakılmalı var ise uyuşmazlık ilgili madde kapsamında çözülmeye çalışılmalıdır.
Herhangi bir düzenlemenin bulunmadığı kira sözleşmelerinde ise uyuşmazlık genel hükümler çerçevesinde somut olayın şartlarına göre çözülme çabasına gidilecektir. Bu nedenle iş bu bilgi notunda sırasıyla aşağıdaki genel hükümler çerçevesinde tarafınıza bilgiler verilecektir.
- TBK madde 331 (Olağanüstü Fesih),
- TBK madde 136 (İfa İmkânsızlığı),
- TBK madde 138 (Aşırı İfa Güçlüğü- Uyarlama)
OLAĞANÜSTÜ FESİH
TBK madde 331- Olağanüstü Fesih
"Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar"
TBK m.331, Taraflara kira ilişkisinin devamını kendileri için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi yasal fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman feshetme imkânı vermektedir. Önemli sebeplerin varlığı hâkim tarafından dürüstlük kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde değerlendirilmektedir. Önemle belirtmek isteriz ki, söz konusu maddenin uygulanması, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları açısından 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir.
Bilgi notumuzun başında belirttiğimiz üzere 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi Covid-19 kapsamında getirilen düzenlemelerdendir. İşbu kanun uyarınca “01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Ancak kira borcunun devam etmekte olduğunu ve bu hükmün yalnızca işyeri kiraları ile sınırlı olduğunu önemle hatırlatmak isteriz.
İFA İMKÂNSIZLIĞI
TBK madde 136- İfa imkânsızlığı
Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması
Taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmesini engelleyen bir mücbir sebebin varlığı halinde (Covid-19 salgını vb. hallerde) ifanın imkânsızlığına ilişkin hükümler uygulanabilir. TBK madde 136 imkânsızlığın borcu sona erdirdiğini düzenlemektedir. Bilindiği üzere “nevi telef olmaz” ilkesi gereğince para borçlarının imkânsızlaşamayacağı kabul edilmektedir. Ancak Genelge ile faaliyetleri durdurulan işletmeler bakımından ifa imkânsızlığının gündeme geleceği söylenebilir. Bu nedenle, Covid-19 salgını sebebiyle İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan Genelge ile faaliyetleri durdurulan işletmeler bakımından özellikle kira gibi uzun süreli sözleşme ilişkilerine etkisinin ve sürekli ifa imkânsızlığı mı yoksa geçici ifa imkânsızlığı mı olacağı hususlarının tartışılması gerektiği kanaatindeyiz.
Sürekli ifa imkânsızlığı borcun ifa edilememesine yol açan engelin ortadan kalkmasının mümkün olmaması halinde gündeme gelmekteyken, Geçici ifa imkânsızlığı ise borcun ifasının önündeki engel devamlı olmadığından bu engel ortadan kalktıktan sonra borcun yerine getirilebileceği olaylar için tanımlanabilecektir. Şöyle ki; genelgede sayılan ve zorunlu olarak faaliyetleri durdurulan yerler bakımından mücbir sebep halinin oluştuğu ve kiraya verenden kaynaklanmayan şuan için geçici bir imkânsızlık sebebiyle kira sözleşmesine konu taşınmazların kiracının kullanımına hazır edilemediği ortadadır.
Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, ifanın sonradan yerine getirilmesinde alacaklının menfaatinin bulunmaması ya da alacaklının sözleşmeyle bağlı kalmasının kendisinden beklenemeyeceği bir hal alırsa, geçici ifa imkânsızlığının sürekli ifa imkânsızlığı olarak değerlendirilmesi gerektiğidir.
Ayrıca belirtmek isteriz ki, ifa imkânsızlığı edimin bir kısmına yönelik olması halinde, TBK madde 137 uyarınca sadece imkânsızlaşan kısım bakımından karşılıklı olarak sorumluluktan kurtulma söz konusu olacaktır. Diğer bir deyişle borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulmaktadır.
Borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlüdür. Öğretide bunun “ sona eren sebebe dayanan zenginleşmenin iadesi talebi”(condictio ob causam finitam) ile istenebileceği belirtilmektedir.(Oğuzman/Öz/Borçlar Hukuku Genel Hükümler C.1 s.572)
Türk Borçlar Kanunu’nda geçici ifa imkânsızlığına ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Doktrinde bu hususa ilişkin birden fazla görüş bulunmaktadır. Bir görüş geçici imkânsızlığın borcu sona erdirmediği, ilke olarak borçlu temerrüdüne yol açtığı yönündedir; bir diğer görüş ise, geçici imkânsızlık halinde, tarafların farazi iradelerine de uygunsa ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesini savunmaktadır.(Baysal, N. 622 vd.)
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 27.6.2018 tarihli 2018/828 Esas 2018/2740 Karar sayılı ilamında;
Sözleşme kurulurken mevcut olan imkânsızlığın, geçici imkânsızlık niteliğinde olması yani imkânsızlığın ortadan kalkabilecek nitelikte olması halinde, tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorunu ortaya çıkar. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.04.2010 gün ve 2010/15-193- 235 Sayılı ilâmı).” denilmektedir.
Yerleşik Yargıtay içtihatlarından da görüldüğü üzere imkânsızlık halinde asıl dikkat edilen husus imkânsızlığa konu durumların tarafların kontrolü dışında gelişip gelişmediği ve tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununun “ahde vefa, söze sadakat" ilkesi ile çözülmesi gerektiğidir.
AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ- UYARLAMA
MADDE 138- Aşırı ifa güçlüğü
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Maddeyi Yerleşik Yargıtay içtihatları doğrultusunda incelediğimizde şu hususlar tespit edilmektedir:
- Sözleşme kurulduktan sonra tarafların edimleri arasındaki denge borçludan sonuçları yüklenmesi istenemeyecek kadar büyük ölçüde bozulmuş olması gerektiği,
- Edimlerin dengesindeki değişiklik sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen ( Savaş, ekonomik kriz, devalüasyon, tabii afetler, ithal ve ihraç konusunda getirilen yasak ve tahditler gibi ) olağanüstü bir durumdan ileri gelmesi gerektiğini
- Aşırı ifa güçlüğü yaratan olgunun kendisinin borçludan kaynaklanmaması yanında bunun aşırı ifa güçlüğü yaratması da borçludan kaynaklanmaması,
- Edimlerin henüz ifa edilmemiş olması gerektiği ve kural olarak ifada bulunduktan sonra aşırı ifa güçlüğünden söz ederek uyarlama veya sözleşmeden dönme yollarına başvurulamadığı görülmektedir.
Tekrar belirtmek isteriz ki taraflar arasında akdedilen sözleşmede mücbir sebep – uyarlamaya ilişkin bir hüküm varsa uyuşmazlık bu hükümler doğrultusunda çözülmelidir. Taraflar arasında uyarlamaya ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığı hallerde ise yukarıdaki şartların varlığı halinde Hâkimden uyarlama talep edilebilecektir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 7.2.2013 tarihli 2012/8250 Esas ve 2013/2623 Karar sayılı ilamında;
“Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişimler yüzünden alt üst olması, borcun ifasının önemli ölçüde güçleşmesi durumunda “İşlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşte bu durumda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve sözleşmeye müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK.md.2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilir. BÖYLE BİR DURUMDA SÖZLEŞMEDEKİ İNTİBAK KAYDINA RAĞMEN EDİMLER ARASINDA AŞIRI BİR NİSPETSİZLİK ÇIKMIŞSA UYARLAMA YİNE YAPILMALIDIR. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak M.K.'nun 1,2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir.” denilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2019 tarihli 2019/5340 Esas ve 2019/9857 Karar sayılı ilamında;
“…2-) Sözleşmeler hukukuna hâkim olan temel ilke ahde vefa (Pacta Sunta Servanda) ilkesidir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet edilmelidir. Ancak bazı durumlarda ağırlaşmış şartlara rağmen borcun aynen ifasının borçludan veya alacaklıdan beklenilmesi, hakkaniyet, doğruluk ve dürüstlük kurallarına aykırı düşecek olup bunun şartları da sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan 6098 Sayılı TBK'nın 138. maddesinde düzenlemiştir. Bunun için öncelikle sözleşmenin taraflarının aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını istemesi gerekir. Uyarlama talepli açılan bir dava sonucunda sözleşme koşullarını değiştiren kesinleşmiş bir hüküm bulunmadığından tarafların sözleşmenin uygulanmasından doğan hak ve borçları sözleşme hükümlerine göre belirlenecektir.” denilmektedir.
Yukarıdaki açıklamalarımız doğrultusunda Covid-19 salgını sebebiyle; taraflarca sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilememesi, ifa imkânsızlığı, aşırı ifa güçlüğü ya da borçlu temerrüdü gibi durumların mücbir sebep olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği hususu; her sözleşmenin kendi içerisinde farklı sonuçlar doğuracağından, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerektiğidir. Ancak idari kararla kapatılan yerlerde ifa imkânsızlığı hükümlerinin, idari karar olmaksızın ekonomik gerekçelerle kiracının kendisi tarafından kapatılan işyerlerinde aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin değerlendirilebileceğini söyleyebiliriz.
Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle uyarlama talebinde bulunacak tarafın bu talebini kanun maddesi gereği hâkimden dava yoluyla talep edilebileceğini ve aşırı ifa güçlüğü iddiası olan tarafça yine de edim yerine getirilecekse daha sonraki uyarlama talepleri için muhakkak ihtirazı kayıtla yerine getirilmesi gerektiğini önemle hatırlatmak isteriz.
Tüm bunlara ek olarak ülkemizin içinde bulunduğu bu zor günlerde taraflarca uyarlama davası açılması hukuki bir çözüm olsa da tarafların öncelikle karşılıklı müzakere ile uyuşmazlığı çözmeye çalışmasının hem uyuşmazlığın daha hızlı çözülmesine hem de taraflar arasındaki gelecekteki hukuki ilişkinin korunmasına katkı sağlayacağı kanaatindeyiz. Ayrıca süreç çok dinamik bir süreç olduğundan dolayı devletimizin konu hakkında her an yeni düzenlemeler yapmasının da çok olası olduğunu belirtmek istiyoruz.
